Viele Eltern möchten ihren Kindern oder Enkeln frühzeitig Immobilien oder anderes Vermögen übertragen – sei es zur Nutzung von Erbschaftsteuerfreibeträgen, zur frühzeitigen Nachlassplanung oder um sicherzustellen, dass die eigene Immobilie im Familienbesitz verbleibt. Die Übertragung zu Lebzeiten bietet gegenüber dem Erbe erhebliche Gestaltungsmöglichkeiten.
Wir beraten Sie umfassend zu den rechtlichen, steuerlichen und familiären Aspekten einer Vermögensübergabe und beurkunden den Schenkungsvertrag.
Warum eine Übertragung zu Lebzeiten?
Absicherung des Schenkenden: Nießbrauch und Wohnrecht
Wer eine Immobilie verschenkt, möchte typischerweise sicherstellen, dass er weiterhin in der Immobilie wohnen oder von den Mieteinnahmen profitieren kann. Hierfür stehen zwei wichtige Instrumente zur Verfügung:
Nießbrauch
Beim Nießbrauch überträgt der Schenker das Eigentum an der Immobilie auf den Beschenkten, behält sich aber das umfassende Nutzungsrecht vor: Er kann die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten und sämtliche Erträge (Mieteinnahmen) behalten. Der Nießbrauch wird im Grundbuch eingetragen und ist damit auch gegenüber Dritten gesichert.
Steuerlich ist der Nießbrauch besonders vorteilhaft: Der Wert des Nießbrauchs wird vom Schenkungswert der Immobilie abgezogen – je länger die erwartete Laufzeit des Nießbrauchs, desto geringer der steuerlich relevante Schenkungswert.
Wohnrecht
Das Wohnrecht gewährt dem Schenker das persönliche Recht, die Immobilie weiterhin zu bewohnen. Im Gegensatz zum Nießbrauch berechtigt es nicht zur Vermietung der Immobilie und ist nicht übertragbar. Es ist ebenfalls im Grundbuch einzutragen und schützt den Schenker gegenüber Dritten – z.B. wenn der Beschenkte die Immobilie verkauft.
Weitere Absicherungen im Schenkungsvertrag
Neben Nießbrauch und Wohnrecht können weitere Schutzklauseln in den Schenkungsvertrag aufgenommen werden:
Was ist bei Schenkungen zu beachten?
Schenkungsteuer
Schenkungen zwischen Familienangehörigen unterliegen der Schenkungsteuer, wobei erhebliche persönliche Freibeträge bestehen (Kinder: 400.000 Euro je Elternteil, Enkel: 200.000 Euro, Ehegatten: 500.000 Euro). Schenkungen, die 10 Jahre zurückliegen, werden beim Erbfall nicht mehr berücksichtigt. Durch eine frühzeitige Planung kann der steuerfreie Übertragungsrahmen mehrfach ausgeschöpft werden.
Pflichtteilsergänzungsansprüche
Schenkungen zu Lebzeiten können bei Eintritt des Erbfalls die sogenannten Pflichtteilsergänzungsansprüche erhöhen. Schenkungen unter Nießbrauchsvorbehalt werden gesetzlich nur anteilig auf den Pflichtteilsergänzungsanspruch angerechnet.
Grunderwerbsteuer
Schenkungen zwischen nahen Verwandten in gerader Linie (Eltern ↔ Kinder) und unter Eheleuten sind grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer befreit. Bei Schenkungen an Geschwister, Nichten/Neffen oder Dritte kann jedoch Grunderwerbsteuer anfallen.
Ablauf der Schenkungsbeurkundung
1. Beratungsgespräch
Im ersten Schritt besprechen wir Ihre Situation, die Ziele der Übertragung sowie die erforderlichen rechtlichen und steuerlichen Aspekte. Wir prüfen, welche Absicherungsinstrumente (Nießbrauch, Wohnrecht, Rückforderungsrechte) geeignet und gewünscht sind.
2. Vertragsentwurf und Abstimmung
Wir erstellen einen individuellen Vertragsentwurf und übersenden diesen allen Beteiligten vorab. Etwaige Änderungswünsche werden vorab besprochen und eingearbeitet.
3. Notarielle Beurkundung
Im Beurkundungstermin werden der Schenkungsvertrag und alle Begleitvereinbarungen notariell beurkundet. Alle Beteiligten sind persönlich anwesend oder vertreten sich durch notarielle Vollmacht.
4. Vollzug und Grundbucheintragung
Nach der Beurkundung übernehmen wir den vollständigen Vollzug: Einholung erforderlicher Genehmigungen, Einreichung beim Grundbuchamt, Eintragung des Nießbrauchs oder Wohnrechts sowie der Eigentumsumschreibung.